皆さん、こんにちは。
中野・新宿エリアのはた会計事務所の波多です。
はた会計事務所では、海外出向されるお客様からのご相談も多くいただきます。
海外赴任が決まったとき、多くの方が悩むのが「日本の自宅をどうするか」です。空き家にするより賃貸に出したい、と考える方も多いでしょう。
ただし、海外赴任中に自宅を貸すと、日本に住んでいなくても日本で確定申告が必要になります。手続きを知らずに出国すると、届出漏れや申告漏れにつながります。
この記事では、はた会計事務所に実際に寄せられたご相談をもとに、税理士の波多が、出国前に知っておきたいポイントを解説します。
＜ご相談＞
私は、日本の甲社に勤務していますが、今度アメリカのA社に３年間出向することになりました。その間、日本にある持ち家を「賃貸」に出そうと思っています。非居住者になったときの「確定申告の要否」を教えてください。
＜ご回答＞
当該賃貸料について、総合課税の対象として確定申告が必要になります。
そのため、非居住者であるあなたの確定申告書の提出や税金の納付等のため、出国時までに納税管理人を定め届出を行う必要があります。
なお、賃貸料は受け取る際、20.42％の税率で所得税の源泉徴収がされますので、確定申告で精算されることになります。しかし、賃借人が個人で居住する場合には、源泉徴収は不要とされます。
＜ご説明＞
１．居住者判定
1年以上の予定で海外で勤務する場合、原則として出国の翌日から所得税法上の「非居住者」と推定されます。
今回のご相談者は3年間の出向なので、非居住者に該当します。
２．課税所得の範囲
非居住者の課税所得の範囲は、「国内源泉所得」とされています。国内にある不動産の貸付けによる対価は、国内源泉所得に該当します。したがって、国内にある不動産の貸付けによる対価は、日本において課税を受けることになり、確定申告が必要になります。
非居住者の場合、租税条約の検討が必要となりますが、多くの租税条約では、不動産の所在地国で課税されます。
居住地国（今回はアメリカ）での課税されるかもあわせて確認しましょう。
３．源泉徴収の要否
非居住者が受け取る「不動産の貸付けによる対価」は、源泉徴収の対象となります。
つまり、賃貸料を受け取る際に20.42％の税率で所得税が源泉徴収され、残りの金額を受け取ることになります。
しかし、以下の要件を満たす場合には、所得税の源泉徴収はされません。ただし、源泉徴収の有無にかかわらず、確定申告は必要なのでご留意ください。
①個人が支払っている
②その家を自己またはその親族が住むために借りている
| 借主（家賃の支払者） | 使い道 | 源泉徴収 |
|---|---|---|
| 個人 | 自分や家族の住まい | 不要 |
| 個人 | 事業用（事務所・店舗など） | 必要（20.42％） |
| 法人（勤務先の会社など） | 社宅 | 必要（20.42％） |
| 法人（不動産管理会社） | サブリース（借上げ） | 必要（20.42％） |
４．注意点
海外出向の場合、不動産管理会社（サブリース）が出向者の住宅を借り受けてくれることがあります。この場合、その法人は住宅として利用することが考えられますが、法人が賃借料を支払うことになり、源泉徴収は必要となるため注意が必要です。
住宅ローン控除や、将来売却するときの特例（3,000万円控除）にも影響しますので、出国前の税理士へのご相談をおすすめします。
５．出国前チェックリスト
□ 賃貸の方法を決める（個人に直接貸す／管理会社のサブリース／勤務先の社宅）
□ 借主・管理会社と、源泉徴収の取扱いを確認する
□ 納税管理人を決め、出国の時までに税務署へ届け出る
□ 出国する年の所得税の手続き（年末調整・確定申告）を確認する
□ 住宅ローン控除を受けている場合、帰国後の再適用に必要な手続きを確認する
□ 将来売却する可能性があれば、3,000万円控除の期限を確認する
□ 出向先の国での申告の要否を、勤務先や現地の専門家に確認する
いかがでしたでしょうか？
海外出向される際、日本に残す不動産の取り扱いは頭を悩ます問題です。
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中野・新宿エリアの会計事務所で、中野・新宿・杉並エリアからはアクセスしやすい立地です。
＜執筆者プロフィール＞
税理士 波多倫己（はたともみ）
はた会計事務所 代表税理士。東京税理士会 ・中野支部所属（登録番号135894）。
「街の国際税務の専門家」として、海外赴任者・外国人・海外取引のある法人・個人の税務を支援しています。相談しやすい身近な事務所として国際税務サービスを提供しています。
国際税務の実務経験20年、税理士法人と事業会社の双方で経験しています。
免責事項 | 波多国際税務会計事務所 (hata-crossborder.com)
